黄镇龙与吴璇娥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

              广东省汕头市潮阳区人民法院

                      民事判决书

                             （2016）粤0513民初909号

原告:黄镇龙，男，1969年4月17日出生，汉族，住汕头市潮阳区。

委托诉讼代理人:马化钰，广东高田律师事务所律师。

被告:吴璇娥，女，1978年11月30日出生，汉族，住汕头市潮阳区。

委托诉讼代理人:杨凤杰，广东潮之荣律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈增锋，广东潮之荣律师事务所实习律师。

原告黄镇龙与被告吴璇娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

原告黄镇龙的委托诉讼代理人马化钰、被告吴璇娥的委托诉讼代理人杨凤杰、陈增锋到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告黄镇龙向本院提出诉讼请求:1、判准解除原告与被告于2016年6月7日签订的《汕头市房地产买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告定金8万元、预收购房款1万元（预收购房款1万元的利息自2016年6月19日起算至还款之日止的同期贷款利率），共计9万元；3、一切诉讼费用被告承担。

事实和理由:2016年6月7日，原告与被告签订《汕头市房地产买卖合同》，双方约定:被告将座落在潮阳区城南街道五响居委仙岛园7幢2梯804号房屋（证号:粤房地权证汕潮阳字第××号）卖给原告，成交金额44万元；原告于2016年6月7日当天付给被告购房定金4万元，双方于2016年7月8日前同到公证处或房管局办理产权转移登记受理时，原告付给被告购房款38万元；欠余2万元待交房时同时付清；被告保证上述房地产没有产权及债务纠葛等权利限制；若有发生以上情况概由被告负责处理并承担相应法律责任，由此给原告造成的有关经济损失由被告负责；如被告中途违约，应二日内退还原告购房定金，同时还应赔偿原告4万元；如原告中途违约，原告已付被告购房定金不予退回。

签订合同当天，原告依约支付被告购房定金4万元，被告在原告所执《汕头市房地产买卖合同》上手写《收据》签名确认收到原告的购房定金4万元。

签订合同时，原告已筹集了38万元现金，等待办理完房产过户手续时支付被告。

2016年6月19日，尚未到合同履行时间，由于被告急需用钱，向原告提出以借款的方式预收购房款1万元，原告表示理解和同意，并预付购房款1万元。

签订合同后，原告多次催促被告到公证处、房管局办理房产过户手续。

在此过程中，原告及亲属多次到公证处、房管局以及刚成立的不动产登记局，了解到有关房产过户手续及被告房产的现状:房屋买卖合同公证不是过户登记手续，办理了房屋买卖合同公证，房屋产权并未转移；房屋买卖合同公证现也已不是不动产登记必经的行政前置程序；被告隐瞒该房产开发时尚未缴纳土地出让金的事实，现无法办理产权转移，而并非因登记部门变更暂缓办理那么简单。

因被告违反诚信信用原则，隐瞒房产权利受到限制的事实，原告无法实现享有房屋所有权的合同目的，原告于合同到期之日后，向被告提出解除合同，要求返还定金及预收房款。

被告在约定履行合同期限到期后即2016年7月14日，仍无理以合同约定公证要求原告到公证处办理房屋买卖合同公证手续为由拒不返还定金及预收房款。

被告的行为，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条  第（四）项  、第一百一十五条  规定，现无法实现享有房屋所有权的合同目的，原告要求解除合同，并双倍返还定金、预收购房款。

综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条  的规定，特向法院起诉，请求依法判准原告的诉讼请求。

被告吴璇娥辩称，被告同意解除与原告的买卖合同关系，对于1万元的购房款被告同意无息退还。

但是原告关于定金部分的请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告已经依约履行合同，但原告一再违约。

为此被告也已经于2016年7月11日向原告发送律师函，催促原告到公证处办理相关手续，但原告没有在被告催促期内办理手续。

被告于2016年8月8日向原告发送解除合同通知书，被告已经根据法律履行自己的义务。

买卖合同无法达成是因原告的一再违约行为导致，因此请求驳回原告关于定金部分的请求。

本院经审查认定事实如下:2015年4月，被告吴璇娥购买了址于潮阳区城南街道五响居委仙岛住宅区第7幢2梯804号的房产，并取得了证号为粤房地权证汕潮阳字第××号的房地产权证书。

2016年6月7日，被告吴璇娥与原告黄镇龙签订了一份《汕头市房地产买卖合同》，约定吴璇娥将上述房地产以44万元的价格卖给黄镇龙；黄镇龙于签订合同当日付给吴璇娥购房定金4万元，于2016年7月8日前与吴璇娥同到公证处或房管局办理产权转移登记受理时，付给吴璇娥38万元，另外2万元待交房时付清。

双方同时约定，如吴璇娥中途违约，应二日内退还黄镇龙购房定金，同时还应赔偿黄镇龙4万元；如黄镇龙中途违约，黄镇龙已付给吴璇娥的购房定金不予退回。

在签订合同当日，黄镇龙向吴璇娥支付了购房定金4万元。

6月19日，吴璇娥出具《借条》向黄镇龙借款1万元，并约定于房产过户时结清。

7月7日和8日，黄镇龙和吴璇娥一同到汕头市潮阳区不动产登记中心办理产权转移登记手续，但未能办理产权转移登记手续。

7月9日，黄镇龙通过广东高田律师事务所律师马化钰向吴璇娥发去律师函，认为吴璇娥没有配合办理过户手续，已构成违约；要求吴璇娥在见函后二日内主动与黄镇龙联系解除合同退还定金、借款、赔偿事宜，以了结债务。

7月11日，吴璇娥通过广东潮之荣律师事务所律师杨凤杰向黄镇龙发去律师函，认为由于双方到房管部门办理房屋产权转移登记手续时，房管部门告知产权转移登记手续暂缓办理，吴璇娥多次要求黄镇龙应依约一同到公证部门办理房屋买卖公证手续，但黄镇龙拒不配合办理房屋买卖公证手续，亦不按约交付购房款38万元；要求黄镇龙应携带身份证与吴璇娥于2016年7月14日上午10时正同到潮阳区司法局公证处办理房屋买卖公证手续并交付购房款38万元。

8月3日，黄镇龙提起本次民事诉讼，请求判准其诉求。

8月8日，吴璇娥向黄镇龙发出“解除合同通知书”，认为黄镇龙在收悉其2016年7月11日的律师函后，依然拒绝履行义务，已构成根本违约；其根据合同法的有关规定正式通知黄镇龙，解除双方于2016年6月7日签订的《汕头市房地产买卖合同》。

对有争议的证据和事实，本院认定如下:

1.原告主张被告隐瞒该房产开发时尚未缴纳土地出让金的事实，致使现在无法办理产权转移；被告认为，被告是在2015年4月购买该房产，并取得该房产的房产证，如果该房产存在未缴纳土地出让金的问题，被告是不可能在2015年通过交易取得该房产的所有权的。

因原告未能提供证据证明其主张，本院不予采纳。

2.被告认为在双方签订的《汕头市房地产买卖合同》中，对“双方约定于2016年7月8日前同到公证处或房管局办理产权转移登记受理时，乙方付给甲方购房款38万元”条款的解释是，双方对于合同的履行约定了到公证处或房管局两种途径；在不动产管理单位暂缓办理产权转移登记时，原告拒绝按照该条款的约定，通过到公证处公证买卖房屋的事实来履行合同，是原告违约，原告应承担违约责任。

原告认为，无论到公证处或房管局，都是应以办理产权登记为目的；但办理了房屋买卖合同公证，房屋产权并未转移；被告要求原告到公证处办理公证手续来履行合同，已经偷换概念，所以原告才没有去公证处办理公证手续。

本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条  第一款  规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”；结合涉案《汕头市房地产买卖合同》中“双方约定于2016年7月8日前同到公证处或房管局办理产权转移登记受理时，乙方付给甲方购房款38万元”的条款，“公证处或房管局”七个字是中介人员填写的，“办理产权转移登记受理时”是打印字体，而在“公证处”三字之后也并没有写明“办理房屋买卖公证手续”的内容；从文字表述上看，应认为“同到公证处或房管局”均是为了达到“办理产权转移登记受理”的目的；同时，根据房屋买卖合同的目的和交易习惯，除非有特别约定，主要购房款的支付通常是在办理产权转移登记受理的当时或之后支付；因此，对于被告的该项主张，本院不予采纳；对双方的约定应认定为是约定在办理产权转移登记受理时支付购房款38万元，不能认定为被告可以要求原告到公证处办理房屋买卖公证手续时支付购房款38万元。

本院认为，双方于2016年6月7日签订的《汕头市房地产买卖合同》，是双方真实的意思表示，也没有违反法律规定的情形，该合同依法成立。

原告要求解除与被告签订的《汕头市房地产买卖合同》，并由被告退还1万元的预收购房款；被告表示同意解除合同并退还1万元的预收款；本院予以照准。

关于是否应该返还定金以及是否应该双倍返还定金的问题。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条  规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。

但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”；本案中，双方均没有举证证明未能办理产权转移登记手续的原因，也均未能证明没有履行房屋买卖合同是因对方不履行约定的债务、迟延履行或存在其他违约行为所致；故在双方均同意解除合同的情况下，可由被告将原告已支付的4万元购房定金返还原告，对原、被告关于定金的其他主张，本院不予采纳。

关于被告是否应支付1万元预收购房款利息的问题。

由于该1万元是原告自愿预先支付购房款，并约定在房产过户时结清，现双方均已同意解除房屋买卖，且原告未能证明合同没有履行是因对方的违约行为造成的；故原告请求判令被告支付1万元购房款的利息，缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，对于原告诉讼请求中合法合理部分，本院予以支持；对于原告诉讼请求中缺乏事实依据和法律依据部分，本院不予支持。

依据《中华人民共和国合同法》第九十一条  第（二）项  、第九十七条  和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  第二款  的规定，判决如下:

一、解除原告黄镇龙与被告吴璇娥于2016年6月7日签订的《汕头市房地产买卖合同》。

二、被告吴璇娥应在本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告黄镇龙购房预交款1万元、定金4万元，共5万元。

三、驳回原告黄镇龙的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1025元，由原告黄镇龙负担455元，被告吴璇娥负担570元。

原告已预交的案件受理费不予退回，被告吴璇娥应在本判决生效之日起十五日内将案件受理费570元直接付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。

审判员钟志浩

二〇一六年十月十二日

书记员马立华

附相关法律条文:

一、《中华人民共和国合同法》

第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止:

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

（三）债务相互抵销；

（四）债务人依法将标的物提存；

（五）债权人免除债务；

（六）债权债务同归于一人；

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。